Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes

Stellen Sie sich vor, sie erhalten vom Finanzamt einen Steuerbescheid über den Wert der geerbten Immobilie und sollen von diesem eine erhebliche Zahlung leisten.

Selbstverständlich ein Schock, was ist möglich?

Steuern auf Grundbesitz sind eine wichtige Einnahmequelle.

Unterscheiden lassen sich dabei:

• Steuern, die – neben anderen Erträgen – Erträge aus Grundbesitz berücksichtigen (Ertragssteuern wie Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer).
• Steuern, die das Halten von Grundbesitz belasten (Grundsteuer).
• Steuern, die die Übertragung von Grundbesitz erfassen (Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer und – bei unentgeltlichen Übergängen – die Erbschafts- und Schenkungsteuer).

Grundstückswerte haben im Steuerrecht unterschiedliche Bedeutung.

Bei Steuern, die unmittelbar an Vermögenswerte oder allein an den Grundstückswert anknüpfen - Erbschaft- und Schenkungsteuer, Grundsteuer -  sind sie Ausgangsgröße der steuerlichen Bemessungsgrundlage.

Dazu enthält das Bewertungsgesetz (BewG) die Vorschriften über den Bewertungsgegenstand, den Bewertungsmaßstab, die Bewertungsmethode (Bewertungsverfahren) und den Bewertungszeitpunkt.

Die steuerliche Wertermittlung folgt – dies gilt auch dort, wo der Verkehrswert Richtschnur ist – nur eingeschränkt der Verkehrswertermittlung (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV).

Steuerliche Massenbewertungen, wie z.B. die Einheitsbewertung sind immer einer starken Standardisierung und Typisierung unterworfen.

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit niedriger ist als der nach dem Bewertungsgesetz, ist nach § 138 Abs. 4 BewG der gemeine Wert als Grundbesitzwert festzustellen.

Diese Regelung, die der sog. Öffnungsklausel (Öffnung zum gemeinen Wert), wurde zum 01.01.2007 auf alle Grundstücke ausgedehnt.

Die Nachweislast für einen geringeren gemeinen Wert trifft nach Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung den Steuerpflichtigen.

Dies ist dadurch begründet, dass es mit der Nachweislast gemäß den Bewertungsvorschriften dem Steuerpflichtigen obliegt, den Nachweis durch ein Sachverständigengutachten so zu führen, dass ihm die Finanzgerichte ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen können.

Dieses Ziel würde verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch den Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil die Gerichte sich zu deren Überprüfung dann doch der Sachverständigen bedienen müssten.